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	EL ALQUILER DE VIVIENDA -------------------------------------------------------------------------------- Alquilar una vivienda, tanto si eres arrendador o inquilino, conlleva una serie larga y compleja de derechos y obligaciones cuyo incumplimiento siempre trae consecuencias: a menudo enfrentamientos enojosos y, no pocas veces, responsabilidades de índole económica o incluso legal. Desde la plataforma Vivienda Joven ¡YA! queremos ayudarte a evitarlo. Por ello te ofrecemos información y asesoramiento especializado y gratuito sobre todo lo relacionado con el alquiler. No dudes en recabarlo. Te resultará útil. NOTA El contenido de este folleto es válido para alquileres de viviendas destinadas a residencia habitual y permanente suscritos a partir del 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LAU. -------------------------------------------------------------------------------- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O ALQUILER DE VIVIENDAS -------------------------------------------------------------------------------- El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel en que el arrendador cede el uso y disfrute de una vivienda para uso habitual y permanente, por un tiempo determinado y a cambio de una renta. Este concepto también se aplica al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualquier otra dependencia, espacio o servicio accesorio a la finca arrendada. Estos contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a residencia habitual y permanente se regulan por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y son los que abordamos en este folleto. Las viviendas de temporada, las de carácter profesional o comercial, las viviendas universitarias, las militares, etc. tienen características propias y no son objeto del presente folleto, aunque en la Oficina de Vivienda encontrarás la información que precises. -------------------------------------------------------------------------------- FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Si bien no es obligatorio, el contrato de arrendamiento se formalizará por ESCRITO si así lo desea de alguna de las partes. El modelo de contrato de arrendamiento puede comprarse en el estanco. Se trata de un impreso de papel timbrado en el que constan los datos básicos de un contrato de arrendamiento pero no así las cláusulas particulares que quieran pactar las partes en cada caso concreto; no obstante, tiene la ventaja de que con la compra de dicho impreso se liquida el ITP y AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). El contrato de arrendamiento también se puede redactar por las partes o bien por un profesional del derecho, en cuyo caso el arrendatario deberá liquidar posteriormente el citado impuesto en la Oficina Tributaria de la Comunidad Autónoma. -------------------------------------------------------------------------------- CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Identidad de los contratantes. Arrendador- Quién cede el uso de la vivienda. Arrendatario- Quien adquiere el uso de la vivienda. Identificación de la finca arrendada. Duración pactada. Renta inicial del contrato. Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado. -------------------------------------------------------------------------------- DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO La ley establece que la duración inicial del contrato será la que libremente se pacte. En los contratos de duración inferior a cinco años el arrendatario tendrá derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan los cinco años, pudiendo desistir de la prórroga, para lo cual deberá notificarlo con al menos un mes de antelación. Excepción al sistema de prórrogas. La duración del contrato puede ser menor en el caso de que el arrendador necesite ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esta necesidad haya sido conocida al tiempo de la celebración del contrato y conste expresamente en él. En este caso, el arrendador debe ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato. Los contratos de plazo indeterminado o en los que no se establezca plazo se consideran celebrados por un año y también se aplican las prórrogas anuales hasta los cinco años. Prórroga Tácita. Cuando transcurrido un mínimo de cinco años, a la fecha de vencimiento ninguna de las partes notifica a la otra, con un mes de antelación, su voluntad de no renovar el contrato, éste se continua prorrogando por plazos anuales hasta un máximo de tres años, siendo el arrendatario el único que puede desistir de la prórroga con un mes de antelación a la fecha de término de cada plazo anual. En los contratos de plazo superior a cinco años el arrendatario sólo podrá desistir del contrato siempre que hubiere durado como mínimo cinco años y dé un preaviso de dos meses de antelación. -------------------------------------------------------------------------------- FIANZA -------------------------------------------------------------------------------- La Ley fija la obligatoriedad de establecer una fianza, que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta, susceptible de actualización. El arrendador queda obligado a depositar la fianza en el Organismo Oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización del contrato y el organismo competente no hubiera efectuado la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente. En todo caso, además de la fianza en metálico se podrán pactar otro tipo de garantías: aval bancario, aval personal, seguros, hipotecas, etc. -------------------------------------------------------------------------------- RENTA -------------------------------------------------------------------------------- Es el precio que paga el arrendatario por el uso de la vivienda. La renta será la que libremente se acuerde. Si se alquilan viviendas de protección pública, la renta viene tasada por la Administración. El pago de la renta será mensual y se pagará en los 7 primeros días del mes, salvo que se pacte otra cosa. El pago se efectuará en metálico y en la vivienda alquilada, salvo que se acuerde una forma y lugar de pago diferente. El arrendador está obligado a entregar recibo del pago. También podrá el arrendatario utilizar otros procedimientos (transferencia, ingreso en cuenta, etc ) que acrediten el cumplimiento de la obligación del pago. En el recibo debe figurar el desglose de las cantidades abonadas por los distintos conceptos (renta, comunidad de propietarios, IBI, fianza, etc). El arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de la renta. -------------------------------------------------------------------------------- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA Durante los 5 primeros años, se podrá actualizar la renta anualmente en función de la variación porcentual del IPC (Indice de Precios al Consumo). A partir del sexto año la actualización de la renta será la que libremente hayan pactado las partes. En ausencia de pacto se aplicará la variación porcentual del IPC. La renta actualizada se exigirá al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que sea notificado por escrito por el arrendador. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad anterior a la actualización. -------------------------------------------------------------------------------- MEJORAS QUE PUEDEN ELEVAR LA RENTA El arrendador que transcurrido 5 años de duración del contrato hubiera realizado obras de mejora tendrá derecho a elevar la renta, teniendo en cuenta determinadas condiciones y circunstancias, salvo pacto en contrario. En todo caso la elevación se producirá en el mes siguiente a aquel en que finalicen las obras. Para ello, el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario la cuantía del incremento y los cálculos que han determinado dicha cuantía. Además deberá acompañar a la notificación las copias de los documentos que indiquen el coste de las obras realizadas. -------------------------------------------------------------------------------- GASTOS GENERALES Y SERVICIOS INDIVIDUALES -------------------------------------------------------------------------------- GASTOS GENERALES Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, los servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda arrendada sean a cargo del arrendatario. Para que este pacto sea válido se deberá hacer constar por escrito, determinándose el importe anual de los gastos a la fecha del contrato. Durante los 5 primeros años la suma que el arrendatario debe pagar por los gastos generales con excepción de los tributos se podrá incrementar anualmente, si bien el incremento anual no podrá ser superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta aplicándole el IPC. -------------------------------------------------------------------------------- GASTOS POR SERVICIOS Deben individualizarse mediante aparatos contadores (luz, teléfono, agua, gas...), y serán por cuenta del arrendatario. Tanto los gastos generales como los gastos individuales se acreditarán mediante recibo de pago facilitado por el arrendador. -------------------------------------------------------------------------------- OBRAS EN LA VIVIENDA ARRENDADA -------------------------------------------------------------------------------- OBRAS DEL ARRENDADOR obras de conservación El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad siempre que el deterioro no sea imputable al arrendatario. Estas obras no dan derecho a elevar la renta. El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparación en el plazo más breve posible. El arrendatario podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o incomodidad grave y exigir su importe inmediato al arrendador. Si la obra no pudiera esperar hasta el final del contrato, el arrendatario debe soportarla. Si la obra dura más de 20 días se debe disminuir la renta al arrendatario. El desgaste por el uso ordinario de la vivienda, es decir, pequeñas reparaciones, serán a cargo del arrendatario (Ejemplos bombillas, grifos, llaves de la luz, persianas, etc). obras de mejora El arrendatario está obligado a soportarlas si no se pueden demorar hasta la finalización del contrato. El arrendador debe notificar la obra por escrito al arrendatario, con las siguientes condiciones: Notificación con al menos tres meses de antelación. Indicación de la naturaleza de la obra, fecha de comienzo, duración y coste previsto. El arrendatario tiene un mes desde la notificación para desistir del contrato si las obras afectan de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada. Si el arrendatario desiste el arrendador no podrá comenzar las obras mientras no transcurran dos meses desde el desistimiento. El arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta y, si se da el caso, a una indemnización. -------------------------------------------------------------------------------- OBRAS DEL ARRENDATARIO El arrendatario necesitará de consentimiento escrito del arrendador para realizar las siguientes obras: Obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios. Obras que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si el arrendatario realiza las obras sin consentimiento, podrá el arrendador: Resolver el contrato. Esperar a que concluya el tiempo previsto para la finalización del contrato y exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior (esta medida se exigirá de forma inmediata si la obra supone una disminución de la estabilidad y seguridad) o conservar la obra efectuada, sin que el arrendatario tenga derecho a que se le abone el coste de la obra. El arrendatario, su cónyuge o persona que conviva con él en similar relación de afectividad podrá realizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido. La situación y grado de minusvalía deben ser certificados por el Organismo o Administración pública competente. -------------------------------------------------------------------------------- DESISTIMIENTO POR PARTE DE ARRENDATARIO -------------------------------------------------------------------------------- En contratos de duración pactada superior a cinco años el arrendatario podrá desistir cuando el contrato hubiera durado al menos cinco años y haya dado un preaviso con dos meses de antelación al arrendador. En contratos de duración de hasta cinco años la LAU no menciona nada pero el Código Civil establece que el incumplimiento de lo pactado dará lugar a que el arrendador pueda instar su cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios. En este sentido, es habitual pactar en el contrato de arrendamiento una indemnización para el caso de desistimiento por parte del arrendatario (3). Aún cuando el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, o cuando abandone la vivienda sin manifestar su voluntad, el cónyuge que conviviera con él o la persona que conviva con análoga relación de afectividad en ese momento, podrá continuar con el arrendamiento notificándolo al arrendador. Si existen obras de conservación u obras que hacen inhabitable la vivienda el arrendatario puede optar por desistir del contrato. -------------------------------------------------------------------------------- SUSPENSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO -------------------------------------------------------------------------------- La suspensión del contrato supone la paralización del plazo del mismo y de la obligación de pago de la renta. Son causas de suspensión del contrato: Obras de conservación. Obras que hacen inhabitable la vivienda y que son ordenadas por la autoridad competente. La suspensión se mantendrá hasta la finalización de las obras. -------------------------------------------------------------------------------- RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO -------------------------------------------------------------------------------- En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato, la parte que lo hubiera cumplido tendrá derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato. Causas de resolución del contrato por el arrendador: Falta de pago de la renta, o de cualquiera de las cantidades asumidas por el arrendatario. Falta de pago de la fianza o su actualización. Subarriendo o cesión inconsentidos. La realización por parte del arrendatario de obras en la finca no consentidas por el arrendador. Daños causados por el arrendatario en la finca. Que se realicen en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, etc. Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario. Casos en los que el contrato se resuelve por resolverse el derecho del arrendador. El arrendatario podrá resolver el contrato si el arrendador se negase a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para que sirva para su uso. También podrá resolver cuando el arrendador no facilite el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda. -------------------------------------------------------------------------------- RECOMENDACIONES -------------------------------------------------------------------------------- Resulta especialmente conveniente: Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento. Comprobar la titularidad registral de la vivienda. Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario si lo hubiera, ya que se presume que la vivienda se entrega en buen estado, salvo prueba en contrario. Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato. Comprobar la capacidad de pago del arrendatario. Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad. -------------------------------------------------------------------------------- APENDICE: OTRAS SITUACIONES -------------------------------------------------------------------------------- ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA El que adquiere una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. El arrendatario podrá permanecer en el arrendamiento al menos 5 años o incluso más, dependiendo de las circunstancias. En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre dicha vivienda, con arreglo a determinadas condiciones (derecho de tanteo y de retracto). El vendedor (propietario) de una vivienda arrendada deberá acreditar que ha realizado las notificaciones exigidas al arrendatario con el fin de que éste pueda ejercitar el derecho de adquisición preferente, como condición para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta. El vendedor de una vivienda arrendada, para inscribir la venta, deberá expresarlo así en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público. La renuncia por el arrendatario a los derechos de tanteo y retracto (derechos de adquisición preferente) no es válida, aunque aparezca en el contrato, salvo en alquileres de duración superior a cinco años. -------------------------------------------------------------------------------- SUBROGACIÓN Es la situación jurídica en la cual una persona adquiere los derechos y obligaciones de otra. La subrogación en vida del arrendatario se podrá dar en los casos de separación judicial, divorcio o nulidad matrimonial del arrendatario, cuando su cónyuge decida continuar en el uso de la vivienda arrendada y así se contemple en resolución judicial. Requisitos: El cónyuge debe comunicar al arrendador en un plazo de dos meses desde que le fue notificada la resolución judicial su voluntad de seguir con el arrendamiento. La notificación al arrendador debe ir acompañada por copia de la resolución judicial o parte de la de la misma que haga referencia a la vivienda. -------------------------------------------------------------------------------- La subrogación en caso de muerte del arrendatario En los contratos con un plazo de duración de cinco años, corresponderá por orden de prelación: Al cónyuge del arrendatario. La persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge. Los padres mayores de setenta años. Los descendientes del arrendatario sujetos a su patria potestad o tutela (preferencia el más próximo en grado). Los ascendientes del arrendatario (preferencia el más próximo en grado). Los hermanos del arrendatario Las personas distintas a las anteriores parientes del arrendatario hasta un tercer grado colateral que sufran una minusvalía igual o superior al 65 %. En todo caso, todas estas personas deberán haber convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Si no existiera ninguna de estas personas el arrendamiento quedará extinguido. Los casos de igualdad se resuelven a favor de quien tuviera alguna de las siguientes circunstancias por el siguiente orden: Una minusvalía igual o superior al 65 %. Mayores cargas familiares. Descendiente de menor edad, ascendiente de mayor edad o el hermano más joven. -------------------------------------------------------------------------------- Requisitos para subrogarse Notificación al arrendador por escrito: Hecho del fallecimiento. Certificado registral de defunción. Identidad del subrogado. Indicación del parentesco con el arrendatario. Prueba de que cumple los requisitos legales. Se dispone de un plazo de 3 meses para notificar el fallecimiento. La renuncia a subrogarse debe manifestarse por escrito al arrendador en el plazo de un mes desde el fallecimiento. Todos los que no manifiesten su renuncia quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de los tres meses de los que se dispone para notificar al arrendador el fallecimiento. En los contratos con un plazo de duración superior a los cinco años las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando se den determinadas circunstancias. -------------------------------------------------------------------------------- LA CESION Y EL SUBARRIENDO -------------------------------------------------------------------------------- LA CESIÓN Es la situación jurídica en la cual el arrendatario o persona que cede un determinado bien o derecho desaparece de la relación contractual, ocupando su lugar un tercero llamado cesionario, con el cual el arrendador mantendrá las relaciones jurídicas derivadas del contrato de arrendamiento. Se requiere: Que la cesión como tal sea gratuita, lo cual no impide que exista una renta en el contrato que ha de pagar el cesionario. Que haya consentimiento escrito por parte del arrendador. No se requiere que sea previo pero, si una vez notificada fehacientemente al arrendador, éste no la consiente, se resolverá el contrato. EL SUBARRIENDO Es la situación o relación jurídica en la cual el arrendatario establece una relación contractual con un tercero subarrendatario Se requiere: Consentimiento escrito previo del arrendador. El subarrendamiento sólo podrá ser parcial. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. COMPRA DE VIVIENDA NUEVA -------------------------------------------------------------------------------- MEDIDAS DE PROTECCION AL CONSUMIDOR EN MATERIA DE VIVIENDA La compra de una vivienda es para la mayoría de las personas la transación económica más importante y compleja de su vida. Es evidente, además, que no compramos casa todos los días, por lo que, en materia de vivienda, aprender de la propia experiencia resulta decepcionante por lo tardío y no añade más que frustración: ¡Ay, si lo hubiera sabido...! Desde la Oficina de Vivienda queremos prestarte todo el apoyo y asesoramiento necesario para que, aunque sea la primera vez que compras casa, no estés perdido, confundido o inerme, a expensas de la mayor o menor profesionalidad del intermediario inmobiliario, promotor o agencia. Queremos que sepas desde el principio qué es lo que realmente compras, que a veces no es exactamente "lo que te venden". Comprar casa es una decisión importante. Y complicada. La Oficina de Vivienda pretende con este folleto que conozcas cuáles son tus derechos. Y también, ayudarte a defenderlos. No olvides consultar en la Oficina de Vivienda las ayudas públicas disponibles para la compra de vivienda. -------------------------------------------------------------------------------- ¡COSAS QUE DEBES SABER! Toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de vivienda ha de ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, debiendo expresar si la misma está en construcción o concluida. Debe hacerse además de manera que no pueda inducir a error a sus destinatarios. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda; a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago, que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, son exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado. Quienes realicen las actividades de oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de vivienda están obligados a tener a disposición del público, y en su caso de las autoridades competentes, la siguiente información: Identificación completa del vendedor: nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos registrales. Un plano general del emplazamiento de la vivienda y otro de la vivienda misma, así como la descripción y el trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, las garantías de las mismas y las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. La descripción de la vivienda, con expresión de la superficie útil y la descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. La referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, así como los empleados en todo el edificio, zonas comunes y servicios accesorios. Las instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia. Los datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o la expresión de no hallarse inscrito. El precio total de la vivienda y de los servicios accesorios, así como la forma de pago. Los promotores de viviendas para su venta, además de la información señalada en los apartados anteriores, deben tener a disposición del público o de las autoridades competentes: Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción. Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la vivienda. En todo caso es interesante consultar la copia del plan urbanístico de la zona donde se va a ubicar la vivienda para conocer también los aspectos urbanísticos del entorno: el tipo de viviendas que se van a construir o los equipamientos con los que va contar. Este plan urbanístico se puede consultar en el Ayuntamiento Copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Información sobre los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda. Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente: Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor. Que las partes podrán instarse a elevar a documento público la compraventa. El derecho a la elección del notario que corresponde al consumidor, sin que éste pueda imponer uno que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio. En el caso de que la vivienda, las zonas comunes o los elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se debe hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación. Si se trata de primera transmisión debe indicarse además el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor. Asimismo el promotor ha de poner a disposición del público y de las autoridades competentes la información en relación al precio de venta de forma especialmente detallada, a través de una nota explicativa con los siguientes datos: El precio total de la venta, en el que se entienden incluidos los honorarios del agente y el IVA (o, en su caso, la cuota que corresponda de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). La forma de pago. Si se prevén aplazamientos de pago, se debe indicar el tipo de interés aplicable, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y las fechas de vencimiento. Los medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas. En el caso de subrogación del adquirente en operaciones de crédito concertadas por el vendedor con garantía real sobre la vivienda se debe indicar el notario autorizante de la escritura, la fecha de la misma, los datos de su inscripción y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con indicación de vencimiento y cantidades. Las garantías que deberá constituir el comprador por el precio aplazado. Indicación de que cualquier cantidad a cuenta entregada por el adquirente se ha de descontar del importe de la venta. Si la vivienda no se encuentra totalmente terminada debe ponerse además a disposición del público una copia del documento o documentos en los que se formalicen las garantías de las cantidades entregadas a cuenta. Esta obligación se regula en la Ley 57/1968 sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en el Decreto 3114/1968, que extiende las normas de la Ley 57/1968 a las comunidades y cooperativas y en el Decreto 2114/1968, que regula la entrega de cantidades a cuenta anticipadas en el caso de las VPO. Asimismo, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación regula esta obligación. En este sentido, la Ley de Ordenación de la Edificación dispone que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato y se aplicará a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. Además hay que tener en cuenta que la garantía se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista y la devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución. Por otra parte, las multas por incumplimiento de la Ley 57/1968 de 27 de julio se impondrán por las CC.AA, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada. En los folletos o documentos similares que se entreguen se han de hacer constar los datos sobre ubicación además de: La identificación del vendedor. La descripción de la vivienda. La referencia a los materiales empleados en la construcción. La identificación registral del inmueble El precio total con información detallada sobre todos los aspectos relacionados con el mismo (forma de pago, desgloses, subrogación, etc). Datos sobre la formalización de garantías de las cantidades entregadas a cuenta. Todo ello de acuerdo con lo expuesto en los párrafos anteriores. A la firma del contrato, todo adquirente de vivienda que reciba la consideración de consumidor tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos mencionados en los puntos anteriores. Los documentos contractuales de compraventa deben ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Asimismo deben responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. -------------------------------------------------------------------------------- DEBES SABER QUE SE DAN CON FRECUENCIA CLÁUSULAS PROHIBIDAS, ABUSIVAS O NULAS CUYA INCLUSION EN LOS CONTRATOS PUEDE SER RECURRIDA LEGALMENTE Son las siguientes: Aquellas que no reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. Las cláusulas que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A estos efectos, las reformas de obra motivadas por causas no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado han de ser previamente comunicadas a los adquirentes quienes deben dar su conformidad a la cuantía exacta de la reforma. Asimismo las reformas que propongan los adquirentes se concretarán en un documento con la descripción del contenido de la reforma y su repercusión sobre el precio y el plazo de entrega. Las cláusulas que supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables. Las cláusulas que impongan en la primera venta de viviendas la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor: obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división o cancelación. Además, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación son también de aplicación en la compra de vivienda nueva en tanto es habitual que este tipo de operación se realice a través de contratos que el vendedor elabora unilateralmente para que sean aceptados por los compradores. En este sentido, es importante reseñar que: Existen cláusulas que se tendrán por no puestas, es decir, no quedarán incorporadas al contrato: Aquellas que el adherente (en este caso, el comprador) no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato. Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras o incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, hayan sido expresamente aceptadas por escrito por el comprador y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan lo dispuesto en la ley, y en particular las que sean abusivas, entendiendo por tales las que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. El incumplimiento de las normas en materia de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas se considera infracción en materia de protección del consumidor. Estas infracciones están reguladas en la Ley 26/1984 General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y el Real Decreto 1945/1983 que regula las infracciones en materia de defensa del consumidor. En particular, hay que tener en cuenta lo siguiente: Será nula la renuncia previa de los derechos reconocidos a los consumidores y usuarios. La venta precedida de la reforma completa o rehabilitación de vivienda se considera primera transmisión. La publicidad, promoción y oferta de VPO se rige por su normativa específica y de forma supletoria por las normas expuestas. Se ha reconocido el carácter contractual de la publicidad de la oferta y promoción de viviendas, que es vinculante para el que oferta y exigible por el que adquiere. Los servicios ofertados son exigibles aún cuando no vengan reflejados en el contrato y no es necesario ni dolo ni culpa del ofertante. Si es mucha la divergencia entre la realidad y lo ofertado el comprador puede optar entre exigir el cumplimiento del contrato o promover la resolución por incumplimiento. Los folletos de propaganda en los que se ofrezcan zonas verdes, piscina, pistas de tenis, etc son documentos que pretenden conseguir clientes, y se consideran como una oferta. NO DEJES DE EXIGIR TODA LA INFORMACIÓN Y DOCUMENTACIÓN A LA QUE TIENES DERECHO CUANDO VISITES LOS PUNTOS DE VENTA DE LAS INMOBILIARIAS Y ESPECIALMENTE CUANDO HAYAS DECIDIDO FINALMENTE FIRMAR UN CONTRATO DE COMPRA. Por otra parte, la LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN establece las siguientes obligaciones tanto para el promotor como para el propietario y usuario de viviendas: -------------------------------------------------------------------------------- OBLIGACIONES DEL PROMOTOR Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir. Facilitar la documentación e información previa para la redacción del proyecto; autorizar al director de la obra las posteriores modificaciones del mismo. Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas. Suscribir el acta de recepción de la obra. Suscribir los seguros de daños materiales o de caución previstos en la Ley de Ordenación de la Edificación. Entregar al adquirente la documentación de la obra ejecutada (Libro del Edificio) o cualquier otro documento exigible por las Administraciones Competentes. El LIBRO DEL EDIFICIO está compuesto por los siguientes documentos: El Proyecto y las modificaciones aprobadas por el Director de la obra. Acta de recepción suscrita por promotor y constructor. Relación identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso de edificación. Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Seguros con que cuente el edificio. -------------------------------------------------------------------------------- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS De los propietarios. Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento. Recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada. Recibir, conservar y transmitir los seguros y garantías de la obra ejecutada. De los usuarios, sean o no propietarios. La utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento. -------------------------------------------------------------------------------- RESPONSABILIDAD DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA EDIFICACION. La Ley de Ordenación de la Edificación establece las siguientes responsabilidades de los intervinientes en la construcción de las viviendas: Responsabilidad por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, DURANTE 10 AÑOS. Responsabilidad por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, DURANTE 3 AÑOS. DURANTE UN AÑO, por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Para cada una de estas responsabilidades, la LOE establece un seguro bien de daños materiales, bien de caución, aunque en la actualidad únicamente es obligatorio el primero de ellos (Seguro de 10 años por defectos estructurales del edificio), siendo voluntaria la suscripción de los seguros a 3 y 1 año. Sin embargo es necesario reseñar que la no obligatoriedad de suscribir los seguros no supone la no existencia de responsabilidad de los agentes que intervienen en la construcción, en los términos y los plazos que fija la propia LOE. Además, LAS RESPONSABILIDADES ANTERIORES SON ADICIONALES a las que ya existían sobre vicios ocultos y saneamiento de la vivienda, que viene recogidas en el Código Civil. -------------------------------------------------------------------------------- CONDICIONES DE LOS SEGUROS El TOMADOR del seguro será EL CONSTRUCTOR para el seguro de 1 AÑO y EL PROMOTOR para las garantías de 3 y 10 AÑOS, aunque se podrá pactar con el CONSTRUCTOR para que éste sea el tomador del seguro en lugar de aquél. Los ASEGURADOS serán siempre los SUCESIVOS ADQUIRENTES del edificio o de parte del mismo. El asegurador asume el compromiso de INDEMNIZAR al asegurado al PRIMER REQUERIMIENTO, sin que pueda oponer al asegurado LAS EXCEPCIONES que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, NO PODRÁ RESCINDIR NI RESOLVERSE EL CONTRATO de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo (1 año para vicios de ejecución; 3 años para vicios constructivos o de instalaciones; y 10 años para vicios estructurales, de resistencia y estabilidad del edificio). EL IMPORTE MÍNIMO DEL CAPITAL ASEGURADO. El 5% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías de 1 año por vicios o defectos de ejecución. El 30% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías de 3 años por vicios o defectos de elementos constructivos o de instalaciones. El 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías de 10 años por vicios o defectos de elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. El asegurador podrá optar por: El pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños. La reparación de los daños. Si el promotor o el constructor no suscribiera los seguros obligatorios, RESPONDERAN PERSONALMENTE DE LOS DAÑOS. LAS GARANTÍAS NO CUBRIRÁN, SALVO PACTO EN CONTRARIO: Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales. Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio. Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio. Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma. Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio. Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción. Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio. Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño. Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción , mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por firmantes del acta de recepción. No existirá responsabilidad de los agentes en el proceso de edificación cuando los daños sean causados por: Caso fortuito. Fuerza mayor. Acto de tercero. Acto del propio perjudicado por el daño. -------------------------------------------------------------------------------- GASTOS ASOCIADOS A LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA. La operación de compraventa de una vivienda lleva aparejados una serie de impuestos y de gastos de tramitación (escritura, inscripción registral) que incrementan significativamente el precio de la vivienda. Es importante señalar que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que habitualmente se solicita para la adquisición de la vivienda, si bien al liquidarse todos ellos conjuntamente existe cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen. A continuación se detallan los gastos que corresponden a la compraventa, así como la parte contratante obligada a su pago según la legislación vigente. En este aspecto es importante señalar que es válido todo acuerdo para la distribución de los gastos entre los intervinientes, si bien en el caso de que no exista acuerdo expreso, se aplicará lo establecido en la Ley. -------------------------------------------------------------------------------- Gastos a cargo del comprador Gastos de notaría, correspondientes al otorgamiento de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora. Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel. Gastos de registro, correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda. Tanto los notarios como los registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública. En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 14 de Julio de 1998 establece que los notarios y registradores tienen las siguientes obligaciones: Incorporar al documento público la liquidación del arancel, con mención del número aplicado y de los honorarios aplicables a cada acto. Entregar a los interesados la correspondiente minuta de honorarios, debidamente firmada y con mención expresa del recurso que contra ella cabe y el plazo para su impugnación. Tener a disposición del público un ejemplar completo del arancel, con sus normas de aplicación, y una tabla en la que figuren los derechos correspondientes a bases que sean múltiplos de 100.000 pesetas. Impuesto sobre el Valor Añadido. Grava únicamente la compra de vivienda nueva, nunca las segundas o posteriores transmisiones, las cuales están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados La escritura de compra de vivienda nueva está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo de gravamen de éste impuesto viene establecido por las Comunidades Autónomas y se aplica sobre el valor escriturado de la vivienda . Para el año 2003 los tipos de gravamen son los siguientes Actualizado a enero 2003 Tipo General AJD Tipo Reducido AJD Andalucía 1% 0,3% - Viviendas Protegidas - Vivienda habitual de jóvenes < 35 de <130.000 Euros Aragón 1% 0,1% -Viv. habitual Familia num. Asturias 1% 0,3% - Viv. habitual de Protección Pública Baleares, Canarias, Castilla la mancha, Castilla León, La Rioja, Murcia 0,5% Cantabria 1% 0,3% - Viv. Habitual Fam. Num., Minusvalidos, jóvenes <30 - Viv. de Protección Púb. Cataluña Según Escala (*) 0,1% -Viviendas declaradas protegidas Extremadura 1% 0,5% Actas de Finalización de Obra Galicia 1% 0,75% -Primera adquisición de viv. habitual Madrid 1% Escala (**) Valencia 1% 0,1% Préstamo hipotecario para adquis. viv. hab. Fam. Num. (*)Escala AJD Cataluña Hasta 30.000euros 0,5% De 30.000,01euros y hasta 60.000euros 0,75% Más de 60.000 euros 1% (*)Escala AJD Madrid Tipo de gravamen para adquisiciones de viviendas por personas físicas: Tipo de gravamen para la constitución de hipoteca en garantía de préstamo para adquisiciones de viviendas por personas físicas: Viviendas de Protección Pública 0,2% Viv. con valor real <=120.000euros 0,4% Viv. con valor real <=180.000euros y >120.000euros 0,5% Viv. con valor real>180.000euros 1% Viv. con valor real <=120.000euros 0,4% Viv. con valor real <=180.000euros y >120.000euros 0,5% Viv. con valor real>180.000euros 1% Gastos de gestión. Es el coste que se deriva de la intervención en el proceso de compraventa de un gestor administrativo que se encarga de realizar todos los trámites de inscripción de la escritura y liquidación de los gastos de notaría, registro e impuestos. La contratación de este gestor es optativa para el comprador si únicamente tramita una operación de compraventa, ya que se puede elegir entre realizar las gestiones personalmente o a través del gestor. Es obligatoria cuando la compra se tramita conjuntamente con un préstamo hipotecario, debido a que las entidades financieras únicamente desembolsan el importe del préstamo a la firma de la escrituras de compraventa e hipoteca si tienen la garantía de inscripción en el registro de las mismas. Por esta razón el banco o caja impone la participación de un gestor como condición para el pago inmediato de los préstamos hipotecarios. Este gestor debe ser elegido de común acuerdo. El coste de gestión se sitúa en torno a los 180 euros por operación. -------------------------------------------------------------------------------- Gastos a cargo del vendedor: Gastos de notaría correspondientes a la matriz (original) de la escritura de compraventa. Habitualmente, y aunque el Código Civil establece que este gasto es a cargo del vendedor, se pacta su pago por el comprador. El coste se calcula aplicando un arancel sobre el precio escriturado de la vivienda. Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. (antigua plusvalía). Es un impuesto cuyo pago corresponde al vendedor salvo acuerdo en contrario de las partes. El incremento del valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es un porcentaje establecido por cada Ayuntamiento de acuerdo a unos máximos y mínimos fijados por Ley. Es importante señalar que en caso de impago la Administración Municipal sólo puede ejercer acciones contra el vendedor, aunque se haya pactado el pago por el adquirente, todo ello sin perjuicio de que posteriormente el vendedor exija el resarcimiento de las cantidades satisfechas al comprador. Es un impuesto autoliquidable. La autoliquidación hay que presentarla en el Ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura de compraventa. Gastos de cancelación de cargas anteriores. Corresponde al vendedor satisfacer todos los pagos derivados de las cargas que tuviera la vivienda con anterioridad a la compraventa, tanto económicas como registrales, excepto si se pacta entre vendedor y comprador que determinadas cargas las asuma el comprador, como sucede en el caso de que el comprador se subrogue en un préstamo hipotecario que grave la finca. -------------------------------------------------------------------------------- LOS GASTOS ASOCIADOS A LA OPERACIÓN DE SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO. En muchas ocasiones, la compra de una vivienda nueva lleva asociada la subrogación en el préstamo hipotecario del promotor. En otras ocasiones, la compra se realiza contratando un nuevo préstamo hipotecario. Los gastos que estas operaciones llevan aparejados son diferentes., siendo, en principio, más interesante la subrogación por los menores gastos que conlleva, si bien siempre habrá que realizar un estudio exhaustivo para decidir que opción elegir. A continuación se detallan los gastos asociados a la subrogación en el préstamo del promotor. (los de constitución de nueva hipoteca se recogen en el tema de préstamos hipotecarios). Todos estos gastos son a cargo del comprador que se subroga en el préstamo. Comisiones Esta partida incluye la comisión de subrogación del préstamo. La comisión de cancelación anticipada sólo se abonará si se produce. Gastos de notaría: Corresponden a la elaboración de la escritura pública y se calculan sobre el importe del capital del préstamo (no sobre la garantía hipotecaria). Registro: Corresponden a la inscripción en el Registro de la escritura de préstamo, así como en su caso, a la solicitud de la información sobre la vivienda que se va a comprar. También se calcula sobre el capital del préstamo. Impuestos La subrogación de préstamo hipotecario está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Seguros Corresponden a la contratación de seguros obligatorios (incendios) o voluntarios (vida), que acompañan a los préstamos hipotecarios. COMPRA DE VIVIENDA USADA -------------------------------------------------------------------------------- LA COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES -------------------------------------------------------------------------------- La compra de una vivienda es para la mayoría de las personas la transacción económica más importante y compleja de su vida. Desde la Oficina de Vivienda queremos que lo hagas con todas las garantías, conociendo los riesgos, sabedor de tus derechos y ayudándote a ejercerlos. Los informadores, abogados, economistas y arquitectos de la Oficina de Vivienda Joven estamos para ayudarte. No olvides consultar en la Oficina de Vivienda las ayudas públicas disponibles para la compra de vivienda. -------------------------------------------------------------------------------- TODOS LOS TRÁMITES PASO A PASO -------------------------------------------------------------------------------- PRIMERO- Comprobaciones iniciales. Una vez tomada la decisión en cuanto a la vivienda que se desea adquirir, el primer paso antes de entregar una señal, o de firmar un contrato, es la verificación de la situación jurídica y del estado material de la vivienda elegida. Situación jurídica. Registro de la Propiedad. Para verificar la situación jurídica hay que dirigirse al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple registral (fotocopia de la hoja del Registro donde figura la finca) en la que comprobar si realmente el vendedor es el propietario de la vivienda y si ésta se encuentra libre de cargas, tales como embargos o hipotecas. La nota simple registral conlleva un coste mínimo ((en torno a los 3 euros+IVA.) si bien presenta un inconveniente: al ser una fotocopia de la hoja del Registro, no incluye las actualizaciones de la situación de la finca y por lo tanto pueden existir apuntes recientes, pendientes de su inscripción, que aún no figuren. Con el fin de asegurarse de la situación real de la finca, se puede solicitar al Registro un Certificado de Dominio y Cargas, en el cual el registrador certifica la situación actualizada de la finca, incluyendo los posibles asientos pendientes de inscripción. Este certificado conlleva un mayor coste (en torno a los 33 euros+IVA). Las cargas que figuran en el Registro de la Propiedad pueden ser exclusivamente registrales, es decir, que estando canceladas económicamente, no se haya registrado este hecho. (p.e.:hipoteca totalmente pagada o letras de cambio ya satisfechas). En este caso es el vendedor el que tiene la obligación de tramitar las citadas cancelaciones, con anterioridad a la venta. Situación Urbanística. Licencia de Primera Ocupación. Para verificar la legalidad urbanística de la vivienda hay que solicitar la copia de la Licencia de Primera Ocupación bien al vendedor, bien en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda. En muchas ocasiones no se tiene el documento, pero el hecho de tener dados de alta todos los suministros, impuestos, etc, hace que no sea imprescindible. Situación económica. Impuesto de Bienes Inmuebles y cuotas de comunidad de propietarios. Con el objeto de verificar que la vivienda está al corriente de las obligaciones económicas que recaen sobre la misma, es imprescindible solicitar al vendedor el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el último recibo de pago de la cuota de la comunidad de propietarios. Esta verificación es de gran importancia, ya que, una vez realizada la operación de compraventa, las deudas que pudieran existir tanto por impagos del IBI como de la comunidad de propietarios, recaerán sobre el nuevo propietario. Si las deudas son significativas se puede acordar con el vendedor que éstas se resten del precio de la compraventa. El artículo 9 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal establece que quien adquiere un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares para el sostenimiento de los gastos generales. Sin embargo se fija su límite máximo en la cantidad que se deba en el año de la compra y el inmediatamente anterior. Asimismo, la normativa que regula el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) establece que en los casos de cambio de propietario, el inmueble queda afectado al pago del impuesto. -------------------------------------------------------------------------------- SEGUNDO.- Información que debe facilitar el vendedor. El vendedor de una vivienda debe entregar al futuro comprador, con el objeto de que éste pueda realizar las comprobaciones antes descritas, los siguientes documentos: Fotocopia de su escritura de compraventa, o, en su defecto, datos registrales de la vivienda. En caso de que el vendedor no facilite estos datos, simplemente con la dirección de la vivienda se puede acudir al Registro de la Propiedad. Fotocopia del recibo de pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), donde figurará el valor catastral del inmueble, dato fundamental a efectos de numerosos impuestos y que se necesita para diversos trámites. Certificado expedido por la comunidad de propietarios de encontrarse al corriente de pago. El plano general de la vivienda, que se necesitará posteriormente para entregar al banco o caja al que, en su caso, se le solicite el préstamo hipotecario. En muchas ocasiones basta con el croquis descriptivo de la distribución. Los estatutos de la comunidad de propietarios. -------------------------------------------------------------------------------- TERCERO.-El contrato. Tipos de contratos Una vez realizadas las comprobaciones necesarias y con el objeto de asegurar la operación en tanto se tramita el crédito correspondiente, es habitual firmar con el vendedor uno de los siguientes contratos: Contrato de señal Habitualmente, la señal es un pago a cuenta que se resta posteriormente del precio total de la compra y que el comprador entrega para asegurarse la reserva de la vivienda durante un plazo determinado. Conviene establecer en el mismo contrato cuales serán las consecuencias en el caso de que se produjera incumplimiento, bien por desestimiento del vendedor o bien por renuncia del comprador. Contrato de opción de compra En este caso el futuro comprador paga un precio en concepto de opción de compra, es decir por el derecho que adquiere de comprar la vivienda en un momento determinado. Por lo tanto, la cantidad satisfecha no tiene necesariamente que ser parte del precio final de compra en caso de que la operación se lleve a cabo. Contrato privado de compraventa En este caso lo que se pacta es la venta en firme de la vivienda. Este contrato es perfectamente válido y eficaz para transmitir la propiedad de una vivienda si va acompañado de la entrega de ésta, por lo que obliga a los contratantes y a sus herederos en los términos acordados, de manera que ambas partes deberán cumplir lo que han firmado. El contrato privado no es válido frente a terceros, por lo que es aconsejable elevarlo a escritura pública ante notario (así lo puede exigir cualquiera de las partes) e inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, para evitar posibles fraudes por segundas ventas. Redacción del contrato La redacción del contrato se debe acordar con el vendedor, pero son fundamentales en cualquier caso las siguientes cláusulas: Identificación del vendedor y del comprador, el reconocimiento de su capacidad legal para contratar y el carácter con el que actúan. Identificación del inmueble, los datos registrales, su descripción y emplazamiento y las cargas que lo gravan. Estado de las obligaciones económicas de la vivienda (Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Cuotas de Comunidad de Propietarios). Objeto del contrato (señal, opción de compra, compraventa). Precio de la compraventa y forma de pago, así como las garantías por la parte del precio de pago aplazado. Si existe préstamo hipotecario, sus condiciones en el caso de subrogación en el mismo por parte del comprador. Si la vivienda se adquiere libre de cargas, así se hará constar en el contrato. Reparto de los gastos asociados a la operación de compraventa. Si no se dice nada, será de aplicación lo establecido por ley. Lo habitual es que el comprador asuma todos los gastos, excepto el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -conocido como Plusvalía-, que es a cargo del vendedor. Momento de la entrega de las llaves (habitualmente se pacta en el momento del otorgamiento de la escritura pública). Plazo para otorgar escritura pública. (Es aconsejable que no sea muy corto, con el objeto de que dé tiempo a solicitar el préstamo y resolver otras cuestiones). Efectos de la rescisión del contrato, o del incumplimiento de las obligaciones de las partes. Fecha y firma de los contratantes. -------------------------------------------------------------------------------- CUARTO.- La Escritura Pública. Si bien nuestro ordenamiento jurídico no exige el otorgamiento de escritura pública para la validez, eficacia y legalidad de los contratos, sí que es necesaria si se quiere inscribir la adquisición de la vivienda en el Registro de la Propiedad, acto imprescindible para que el título de propiedad sea válido frente a terceros. La Escritura Pública o la elevación a tal del contrato privado de compraventa se redacta por el notario, que será elegido por el comprador cuando sea éste el que vaya a satisfacer sus honorarios. En la escritura constarán los siguientes aspectos, muchos de los cuales ya venían recogidos y pactados en el contrato entre las partes: Identificación y capacidad de los contratantes. Descripción física de la finca, título de adquisición e inscripción en el Registro de la Propiedad del título a nombre del vendedor. Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene obligación de realizar una última comprobación vía fax de la situación registral de la finca, salvo que el comprador renuncie a ello (lo cual no resulta conveniente), declarándose satisfecho por la información recibida del vendedor y alegando razones de urgencia. Situación arrendaticia. Situación de los pagos de los gastos de comunidad. Se incluirá en la escritura una fotocopia del certificado emitido por la comunidad. Justificante del pago del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI). El notario incluirá como parte de la escritura de compraventa una fotocopia del último recibo del IBI satisfecho por el vendedor. Precio de la compraventa y forma de pago. Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa. Distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor. Liquidación de los gastos notariales, con mención expresa de la base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan. El notario está obligado a leer íntegramente, o dar a leer a los intervinientes, la escritura en el momento de la firma. En ocasiones los notarios se limitan a repasar someramente el contenido de la escritura, por lo que es muy conveniente solicitar que la lea completa (o leerla uno mismo) con el fin de asegurarse de su contenido, pidiendo todas las aclaraciones, precisiones y explicaciones necesarias al notario. El notario no sólo redacta y autoriza el contrato, sino que también asesora técnica e imparcialmente a ambas partes, advirtiéndoles de las disposiciones legales aplicables, servicios ya incluidos en sus honorarios. La falsedad de las circunstancias contenidas en la escritura constituye delito penal, lo que supone una garantía importante para todos. -------------------------------------------------------------------------------- QUINTO.- Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Una vez firmada la escritura pública y antes de su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesario liquidar en la Administración correspondiente los impuestos que gravan la operación, que en el caso de la transmisión de vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo detalle se recoge al final de esta Guía. -------------------------------------------------------------------------------- SEXTO - La inscripción registral. Una vez firmada la Escritura Pública procede su inscripción en el Registro de la Propiedad, si bien es requisito previo el pago de los impuestos respectivos, en particular los impuestos que gravan la propia transmisión. Aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad es un trámite voluntario, es muy conveniente hacerlo, no sólo porque es indispensable para cualquier nueva transmisión del inmueble, sino también para salvaguardar al comprador de posibles fraudes de segundas ventas por parte del anterior propietario. Para la inscripción es necesaria la presentación en el Registro de la Propiedad de la primera copia de la escritura pública de compraventa para que sea convenientemente registrada. La inscripción se llevará a cabo por un gestor administrativo en el caso de que se tramite conjuntamente un préstamo hipotecario, con el objeto de que el préstamo sea abonado en el mismo momento de su formalización. -------------------------------------------------------------------------------- SÉPTIMO.- Modificación de la titularidad de la vivienda en el Registro del Catastro. Una vez realizados todas los trámites anteriores hay que actualizar en el Centro de Gestión Catastral la titularidad de la finca cumplimentando para ello el impreso correspondiente. -------------------------------------------------------------------------------- GASTOS ASOCIADOS A LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA. IMPUESTOS Y GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES. -------------------------------------------------------------------------------- La operación de compraventa de una vivienda lleva aparejados una serie de impuestos y de gastos de tramitación (escritura, inscripción registral) que incrementan significativamente el precio de la vivienda. Es importante señalar que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que habitualmente se solicita para la adquisición de la vivienda, si bien al liquidarse todos ellos conjuntamente existe cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen. Son dos operaciones diferentes, que se pueden llevar a cabo de manera independiente. A continuación se detallan los gastos que corresponden a la compraventa, así como la parte contratante obligada a su pago según la legislación vigente. En este aspecto es importante señalar que es válido todo acuerdo para la distribución de los gastos entre los intervinientes, si bien en el caso de que no exista acuerdo expreso, se aplicará lo establecido en la Ley. -------------------------------------------------------------------------------- GASTOS A CARGO DEL COMPRADOR Gastos de notaría, correspondientes al otorgamiento de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora. Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel. Gastos de registro, correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda. Tanto los notarios como los registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública. En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 14 de Julio de 1998 establece que los notarios y registradores tienen las siguientes obligaciones: · Incorporar al documento público la liquidación del arancel, con mención del número aplicado y de los honorarios aplicables a cada acto. · Entregar a los interesados la correspondiente minuta de honorarios, debidamente firmada y con mención expresa del recurso que contra ella cabe y el plazo para su impugnación. · Tener a disposición del público un ejemplar completo del arancel, con sus normas de aplicación, y una tabla en la que figuren los derechos correspondientes a bases que sean múltiplos de 100.000 pesetas. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un impuesto estatal, cuya gestión, rendimiento y regulación del tipo de gravamen está transferida a las Comunidades Autónomas y que grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de viviendas. El tipo de gravamen es diferente dependiendo de las Comunidades Autónomas, calculándose sobre el precio de compraventa que aparece escriturado: ESQUEMA RESUMEN Actualizado a enero 2003 Tipo General ITP Tipos Reducidos ITP Tipo General AJD Tipo Reducido AJD Andalucía 7% 3,5% -Viviendas Protegidas -Viv. habitual de jóvenes < 35 de valor <130.000Euros 1% 0,3% - Viviendas Protegidas - Vivienda habitual de jóvenes < 35 de <130.000 Euros Aragón 7% 2% -Vivienda habitual Familia Num. 1% 0,1% -Viv. habitual Familia num. Asturias 7% 3% -Viv. habitual de Protección Pública 1% 0,3% - Viv. habitual de Protección Pública Baleares 7% 3% -Viviendas de Protección Oficial 0,5% Canarias 6% 0,5% Cantabria 7% 5% - Viv. Habitual de Familia Num., Minusvalidos, jóvenes <30 - Viviendas de Protección Púb. 1% 0,3% - Viv. Habitual Fam. Num., Minusvalidos, jóvenes <30 - Viv. de Protección Púb. Castilla León 6% 0,5% Castilla La Mancha 6% 0,5% Cataluña 7% 5% - Viv. Hab. jóvenes <32, Fam. Num. y minusválidos. Según Escala (*) 0,1% -Viviendas declaradas protegidas Extremadura 7% 4% -Viviendas de protección oficial 1% 0,5% Actas de Finalización de Obra Galicia 7% 1% 0,75% -Primera adquisición de viv. habitual Madrid 7% 4% Viviendas ubicadas en el Distrito Municipal de Centro 1% Escala (**) La Rioja 7% 3% - Viv. hab. Fam. Num 5% - VPO Régimen Especial - Viv. hab. jóvenes <36 y minusválidos 0,5% Murcia 7% 4% Viv. habitual de Protección Oficial 0,5% Valencia 7% 4% Viv. hab. de protecc. Oficial Viv. hab. Fam. Num. Viv. hab. de discapacitados 1% 0,1% Préstamo hipotecario para adquis. viv. hab. Fam. Num. (*)Escala AJD Cataluña Hasta 30.000euros 0,5% De 30.000,01euros y hasta 60.000euros 0,75% Más de 60.000 euros 1% (*)Escala AJD Madrid Tipo de gravamen para adquisiciones de viviendas por personas físicas: Tipo de gravamen para la constitución de hipoteca en garantía de préstamo para adquisiciones de viviendas por personas físicas: Viviendas de Protección Pública 0,2% Viv. con valor real <=120.000euros 0,4% Viv. con valor real <=180.000euros y >120.000euros 0,5% Viv. con valor real>180.000euros 1% Viv. con valor real <=120.000euros 0,4% Viv. con valor real <=180.000euros y >120.000euros 0,5% Viv. con valor real>180.000euros 1% Regímenes Forales Actualizado a Enero 2003 Tipo General ITP Tipo Reducido Tipo General AJD Álava 6% 4% - Transmisión de viviendas en general 2,5% -Vivienda habitual con superf. constr de hasta 120m2 cuyo adquirente no sea propietario de otra vivienda en el mismo municipio. 0,5% Guipúzcoa 6% 3% -Viv. Hab. de adquirente menor de 35 años, de superf. <=120m2, y de valor real <=180.303,63euros 0,5% Vizcaya 6% 0,5% Navarra 6% 5% -Transmisión de vivienda habitual para unidad familiar de más de 3 miembros. 0,5% El obligado al pago es el comprador. Es un impuesto autoliquidable, es decir el comprador está obligado a cumplimentar el impreso de liquidación (Modelo 600), a calcular el importe que corresponda y a satisfacer dicho importe. El plazo de pago es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La presentación del impreso y el pago se debe realizar en la Administración de Hacienda de la Comunidad Autónoma. Gastos de gestión. Es el coste que se deriva de la intervención en el proceso de compraventa de un gestor administrativo que se encarga de realizar todos los trámites de inscripción de la escritura y liquidación de los gastos de notaría, registro e impuestos. La contratación de este gestor es optativa para el comprador si únicamente tramita una operación de compraventa, ya que se puede elegir entre realizar las gestiones personalmente o a través del gestor. Es obligatoria cuando la compra se tramita conjuntamente con un préstamo hipotecario, debido a que las entidades financieras únicamente desembolsan el importe del préstamo a la firma de la escrituras de compraventa e hipoteca si tienen la garantía de inscripción en el registro de las mismas. Por esta razón el banco o caja impone la participación de un gestor como condición para el pago inmediato de los préstamos hipotecarios. Este gestor debe ser elegido de común acuerdo. El coste de gestión se sitúa en torno a las 30.000 ptas por operación (recuerda que compraventa e hipoteca son dos operaciones diferentes). -------------------------------------------------------------------------------- Gastos a cargo del vendedor: Gastos de notaría correspondientes a la matriz (original) de la escritura de compraventa. Habitualmente, y aunque el Código Civil establece que este gasto es a cargo del vendedor, se pacta su pago por el comprador. El coste se calcula aplicando un arancel sobre el precio escriturado de la vivienda. Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. (antigua plusvalía). Es un impuesto cuyo pago corresponde al vendedor salvo acuerdo en contrario de las partes. El incremento del valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es un porcentaje establecido por cada Ayuntamiento de acuerdo a unos máximos y mínimos fijados por Ley. Es importante señalar que en caso de impago la Administración Municipal sólo puede ejercer acciones contra el vendedor, aunque se haya pactado el pago por el adquirente, todo ello sin perjuicio de que posteriormente el vendedor exija el resarcimiento de las cantidades satisfechas al comprador. Es un impuesto autoliquidable. La autoliquidación hay que presentarla en el Ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura de compraventa. Gastos de cancelación de cargas anteriores. Corresponde al vendedor satisfacer todos los pagos derivados de las cargas que tuviera la vivienda con anterioridad a la compraventa, tanto económicas como registrales, excepto si se pacta entre vendedor y comprador que determinadas cargas las asuma el comprador, como sucede en el caso de que el comprador se subrogue en un préstamo hipotecario que grave la finca. -------------------------------------------------------------------------------- ARANCEL DE NOTARIOS Y REGISTRADORES resumen del en aquellos epígrafes que son aplicables a la compraventa. Real Decreto 1426/1989 y 1427/89 de 17 de Noviembre y modificaciones (RD 6/1999 de 16 de Abril y RD 6/2000 de 23 de Junio). -------------------------------------------------------------------------------- Gastos Notariales. ARANCEL 2 Documento público según cuantía . Original de la escritura que queda en poder del notario. (La cuantía es el valor escriturado) a. a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros (1.000.000 ptas.) 90,15 euros 15.000 ptas b. b) Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros (1.000.001 y 5.000.000 ptas) 0,45 % c. c) Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros (5.00.001 y 10.000.000 ptas.) 0,15 % d.d) Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros (10.000.001 y 25.000.000 ptas.) 0,1% e. e) Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros (25.000.001 y 100.000.000 ptas.) 0,05% f. f) Por el exceso entre 601.012,11 y 6.010.121,04 euros (100.000.001 y 1.000.000.000 ptas ) 0,03% g. g) Por lo que excede de 6.010.121,05 euros (1.000.000.000 ptas) La cantidad que se pacte entre las partes ARANCEL 7 Nº folios de la matriz (original) A partir del quinto inclusive, 3,01 euros (500 ptas). por cara escrita ARANCEL 4 Copias autorizadas (primera y sucesivas copias del original, necesaria para liquidar los impuestos e inscribir la compra en el Registro) 3,01 euros (500 ptas) por folio hasta el duodécimo1,50 euros (250 ptas) folio a partir del duodécimo ARANCEL 4 Copias simples (para realizar trámites tales como cambiar titularidad en el Catastro o en empresas de suministros) 0,60 euros(100 ptas). folio. Sobre la cantidad resultante de la liquidación se practicará una reducción del 25%, según se establece en el RD 6/1999 16 de Abril de Medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia. Sobre esta nueva cantidad, el notario podrá (no implica obligación) practicar una reducción de hasta un 10%. (no se suman los porcentajes, se aplica uno y después otro), según el RD 6/2000 de 23 de Junio de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en los Mercados de Bienes y Servicios. Tras realizar las correspondientes reducciones se aplica el 16% de IVA. -------------------------------------------------------------------------------- Gastos registrales. ARANCEL 1 Asiento de presentación 6,01 euros (1.000 ptas.) ARANCEL 2 Inscripción de derecho (sobre valor escriturado) a. a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros (1.000.000 ptas.) 24,04 euros (4.000 ptas) b. b) Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros (1.000.001 y 5.000.000 ptas) 0,175% c. c) Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros (5.00.001 y 10.000.000 ptas.) 0,125% d. d) Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros (10.000.001 y 25.000.000 ptas.) 0,075% e. e) Por el exceso entre 150.253,03 y 601.012,10 euros (25.000.001 y 100.000.000 ptas.) 0,03% g. f) Por lo que exceda de 601.012,11 euros (100.000.000 ptas ) 0,02% ARANCEL 3 Nota de afección de garantía de débitos fiscales 3,01 euros (500 ptas.) ARANCEL 4 Nota simple informativa Certificado de Dominio Certificado de Cargas 3,01 euros (500 ptas)cada finca 9,02 euros (1.500 ptas) cada finca 24,04 euros (4.000 ptas.) cada finca Sobre la cantidad resultante de la liquidación se practicará una reducción del 25%, según se establece en el RD 6/1999 16 de Abril de Medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia. Sobre la nueva cantidad se realizará una segunda reducción del 5% según se establece en el RD 6/2000 de 23 de Junio de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en los Mercados de Bienes y Servicios. Tras realizar las correspondientes reducciones se aplica el 16% de IVA. LAS HIPOTECAS -------------------------------------------------------------------------------- FINANCIACIÓN DE LA COMPRA DE VIVIENDA -------------------------------------------------------------------------------- La contratación de un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda es una operación de enorme transcendencia para la economía doméstica, condicionándola durante un largo período de tiempo, que puede llegar a los 25 o incluso a los 30 años. En la Oficina de Vivienda encontrarás información sobre todo aquello que debes conocer de los préstamos hipotecarios: Te ayudaremos a traducir a sus costes reales las condiciones que te ofrecen las entidades, te daremos las claves para que compares las distintas posibilidades y ofertas, te explicaremos pormenorizadamente la letra pequeña y te orientaremos sobre tus posibilidades de negociación y mejora en función de tus ingresos, condiciones laborales, posibilidad de aval, etc. Igualmente te informaremos sobre las obligaciones que tienen los bancos y cajas a la hora de tramitar tu préstamo, todo ello con el fin de que puedas realizar la mejor elección y de que no te encuentres con sorpresas en el momento de la firma de la hipoteca o, aún peor, meses después de haberla firmado, con las primeras revisiones del tipo de interés. La forma más habitual de financiar la adquisición de una vivienda es a través de un préstamo hipotecario. En este tipo de préstamos, además de la garantía personal del prestatario, la vivienda que se hipoteca queda vinculada como garantía de la devolución del préstamo. -------------------------------------------------------------------------------- LÍMITES DEL IMPORTE. LA TASACIÓN Y EL NIVEL DE INGRESOS. En primer lugar hay que estudiar la cuantía que se desea financiar, para lo que se debe saber que las entidades de crédito aplican dos límites a la hora de conceder un préstamo: Que el préstamo hipotecario no supere un porcentaje sobre el precio de tasación de la vivienda (el 80% o el 85%). Que la cuota de amortización resultante del préstamo, compuesta por el capital y los intereses, no supere un porcentaje sobre los ingresos del comprador. En este caso el porcentaje es variable entre entidades y entre clientes de la misma entidad, situándose en torno al 30 o 40% de los ingresos. Es un cálculo que las entidades realizan para analizar la capacidad de pago de los particulares. En lo que se refiere a la tasación saber que la realiza una sociedad especializada, que habitualmente designa la entidad que va a tramitar el préstamo. El banco o caja debe facilitar al cliente una copia del certificado de tasación, ya que le pertenece por haberlo pagado, independientemente de que el préstamo se conceda o no. Algunas entidades financieras cuentan con préstamos que financian hasta el 100% del valor de tasación, si bien exigen garantías adicionales (avales personales, otras viviendas, etc.) para responder del porcentaje que no se encuentra garantizado con la hipoteca. El coste de la tasación varía según la vivienda y se sitúa entre los 90,15 euros y los 240,41 euros -------------------------------------------------------------------------------- TIPOS DE PRÉSTAMOS. En la actualidad el mercado ofrece una amplia gama de préstamos según el tipo de interés, la modalidad de amortización y el plazo de la operación. Tipos de préstamo según la modalidad del tipo de interés: Préstamo a tipo fijo: son aquellos en los que el tipo de interés no varía a lo largo de la vida del préstamo. Su principal ventaja consiste en conocer desde el primer momento cual es la cuota a pagar hasta la finalización del plazo, estando totalmente asegurado contra las posibles evoluciones alcistas de los tipos de interés. Por otra parte, su gran desventaja es la imposibilidad de beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés del mercado. Además, normalmente los plazos de amortización son menores (entre 12 y 15 años) y las comisiones de cancelación son más altas (hasta un 4%). Préstamo a tipo variable: son aquellos que se encuentran referenciados a un índice que evoluciona al alza o a la baja recogiendo las oscilaciones del mercado, de forma que el tipo de interés del préstamo subirá conforme lo haga el índice y descenderá si desciende aquel. En este tipo de préstamo, el plazo de amortización suele ser más amplio, (hasta 25 o 30 años) y las comisiones por amortización anticipada son más bajas que en los préstamos a tipo fijo. En este caso lo importante no es sólo el tipo de interés inicial que se contrata, que determinará las cuotas del primer período (un semestre o un año, normalmente) sino el índice de referencia según el cual se va a revisar el tipo de interés en cada período semestral o anual. El Banco de España recomienda diferentes tipos de referencia, que publica mensualmente y que se suelen recoger en los periódicos y, en todo caso, en el Boletín Oficial del Estado: índice de bancos, de cajas, de referencia del mercado hipotecario, CECA, MIBOR y EURIBOR. Indice de bancos: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos. Indice de cajas: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas. Indice de referencia del mercado hipotecario: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito. Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro. (También denominado como TARCA o CECA). Es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las cajas de ahorros tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años. Tipo interbancario a un año (MIBOR). Es el promedio del tipo de interés al que los bancos y cajas se prestan dinero en el mercado monetario. A partir de la entrada en vigor del euro, este índice se ha sustituido por el EURIBOR, que publica la Federación Bancaria Europea. Préstamo a tipo mixto. Se denomina así a los préstamos que tienen un tipo fijo durante un plazo determinado (de uno a tres años), siendo variable a partir de ese momento, con revisiones periódicas de acuerdo con lo que se pacte (semestrales o anuales). Se trata realmente de préstamos a tipo variable cuyo primer plazo de revisión es mayor. La revisión de los tipos de interés en los préstamos a tipo variable. La revisión de los tipos de interés se realiza a través de la aplicación de los índices de referencia reseñados anteriormente. Las revisiones se llevan a cabo periódicamente (normalmente con periodicidad semestral o anual), tomando como nuevo tipo de interés el índice de referencia que se haya pactado más un porcentaje que se denomina diferencial. (Por ejemplo si el índice de referencia en el momento de la revisión es un 5% y el diferencial es de un 1%, el nuevo tipo de interés a aplicar al préstamo se situará en un 6%). En las revisiones de los tipos de interés, habitualmente se redondea por exceso, normalmente a un cuarto de punto (por ejemplo, si de la revisión tras aplicar el diferencial resulta un 5,61%, se redondeará a un 5,75%). Este factor, que se denomina redondeo, debe venir estipulado en el contrato de préstamo. Tipos de préstamo según la modalidad de amortización Los tipos de cuota son: Cuota constante, su importe periódico es siempre el mismo (excepto si varía el tipo de interés). Para ello los intereses se van reduciendo a medida que avanza la amortización del capital. Esta es la forma más habitual de amortizar un préstamo hipotecario y la que ofrecen en general las entidades financieras. Cuota creciente, su importe periódico aumenta cada año a un porcentaje prefijado. Es una forma inusual porque aun teniendo la ventaja de que se paga menos al principio, la carga aumenta en el futuro y se pagan más intereses. Cuota decreciente, se amortiza siempre la misma cantidad de capital de forma que los intereses se van reduciendo progresivamente y la cuota a pagar va descendiendo. El inconveniente es que al principio se paga más. Cuota fija, cuando permanece invariable, incluso con modificaciones en el tipo de interés, lo que conlleva el reajuste continuo del plazo. Esta opción resulta interesante cuando se prevén oscilaciones importantes en los tipos de interés. -------------------------------------------------------------------------------- EL PLAZO DE AMORTIZACIÓN. El plazo de amortización, que es el tiempo que se establece en el préstamo para su total devolución, depende en numerosas ocasiones de la modalidad que se escoja en cuanto al tipo de interés. Así, los préstamos a tipo fijo tienen establecido un período de amortización menor que los préstamos a tipo variable. Normalmente entre 12 - 15 años frente a 25 - 30 años. El plazo se fija normalmente en función de la cuota que se quiere pagar. Cuanto más largo es el plazo, menor es la cuota pero se pagan intereses durante más años. Es esencial buscar la mejor combinación entre el tipo de interés y el plazo para que la cuota se ajuste a las posibilidades de cada uno. -------------------------------------------------------------------------------- LAS COMISIONES Las comisiones son cantidades que cobra la entidad financiera por diferentes conceptos en determinados momentos de la vida del préstamo. Por una parte, es normal que la concesión de un préstamo por parte de una entidad conlleve el cobro de una comisión de apertura que deberá integrar cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo y suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo con una cuantía mínima. Otra comisión habitual es la de amortización/cancelación anticipada que sólo se aplica cuando efectivamente se produce tal situación. Varía según los tipos de préstamo (limitada al 1% en los de tipo variable y algo superior en los de tipo fijo) y según el tipo de amortización/cancelación anticipada (parcial o total). La amortización/cancelación anticipada implicará pagar una nueva cuota menor durante lo que resta de plazo del préstamo o una misma cuota reduciéndose el plazo de la operación. -------------------------------------------------------------------------------- LAS OBLIGACIONES DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN MATERIA DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. La Orden de 5 de Mayo de 1994, de Transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios establece las obligaciones de las entidades de crédito en materia de préstamos hipotecarios que cumplan los siguientes requisitos: Que la hipoteca recaiga sobre una vivienda. Que el prestatario sea persona física. Que el importe del préstamo solicitado es igual o inferior a 25 millones de pesetas. Así las entidades de crédito deberán obligatoriamente informar sobre préstamos hipotecarios a quien lo solicite mediante la entrega de un folleto informativo cuyo contenido mínimo será: Identificación del préstamo: denominación comercial, cuantía máxima respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado y moneda del préstamo si no fuera la peseta. Plazo del préstamo: plazo total, plazo de carencia de amortización del principal y periodicidad de los pagos y sistema de amortización. Tipo de interés: modalidad, tipo, índice o tipo de referencia y plazo de revisión del tipo de interés. Comisiones: de apertura, de amortización anticipada y otras. Gastos a cargo del prestatario: servicios que concertará o prestará directamente la entidad de crédito, indicando los conceptos y tarifas aplicables, la forma en que dichos gastos suplidos se cobrarán o repercutirán al cliente, señalando expresamente aquellos que serán a cargo del solicitante aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse; servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar directamente el cliente, indicando los conceptos y, de forma orientativa, su cuantía; e impuestos y aranceles, indicando su cuantía y, de forma aproximada, su base imponible y el tipo porcentual aplicable. Es de gran importancia señalar que, a partir de la entrada en vigor del RD 6/2000, las entidades tienen la obligación de recoger en sus folletos informativos el derecho que asiste al prestatario para designar, de acuerdo con la entidad prestamista, la entidad tasadora, el gestor administrativo y la aseguradora. También se hará constar que la elección de notario se ajustará a lo dispuesto legalmente. Importe de las cuotas periódicas: tabla de cuotas periódicas en función del plazo y del tipo de interés. La entrega del folleto será gratuita y su contenido tendrá carácter orientativo, lo que se indicará de manera expresa. Una vez efectuadas la tasación y la comprobación sobre la situación registral de la finca y de la capacidad financiera del solicitante del préstamo, la entidad está obligada a entregar una oferta vinculante de préstamo o a notificar la denegación del mismo. Dicha oferta vinculante, formulada por escrito, firmada por un representante de la entidad, con una validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega, especificará las condiciones financieras relativas a: Capital del préstamo. Amortización: fechas del primer y del último pago de amortización, número, periodicidad y cuantía de las cuotas en que se divida la amortización del préstamo y las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado. Tipo de interés: si es fijo o variable, y en este caso, índice de referencia, diferencial y redondeo que se aplicarán, así como la periodicidad de las revisiones y los límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés. Comisiones: comisión de apertura y comisión de reembolso anticipado Tabla de pagos y tipo de interés anual equivalente: en los préstamos a tipo de interés fijo, se hará constar la cuota total que tienes que pagar en cada fecha, y el coste efectivo de la operación (calculado de acuerdo a las reglas establecidas por el Banco de España). Gastos a cargo del prestatario: se expresarán todos aquellos conceptos de gasto futuros o pendientes de pago que sean o se pacten a tu cargo. Podrán incluirse: Gastos de tasación del inmueble. Aranceles notariales y registrales (relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca). Impuestos. Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos. Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado así como del seguro de daños del mismo. Los derivados del seguro de vida del prestatario (cuando fueran aplicables) Los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago. Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo. Intereses de demora: se especificará el tipo de interés de demora (ya sea en forma de tanto por ciento anual o añadiendo un margen al tipo de interés de referencia), la base sobre la que se aplicará y su forma de liquidación. Resolución anticipada por la entidad de crédito: cuando se pacte, se indicará: Las causas especiales, distintas a las generales previstas en las Leyes, que faculten a la entidad prestamista para resolver anticipadamente el contrato de préstamo. El importe de la penalización por resolución anticipada del contrato, cuando ésta se base en el incumplimiento por el prestatario de alguna de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo. -------------------------------------------------------------------------------- LA TRAMITACIÓN DEL PRÉSTAMO PASO A PASO. -------------------------------------------------------------------------------- Selección de la entidad Conviene solicitar información de préstamos hipotecarios a diferentes entidades, con el objeto de realizar la elección únicamente tras conocer las ofertas del mercado Para proporcionar la información, la entidad sólo precisa conocer el importe que se va a solicitar, y en todo caso, debe facilitar un folleto informativo tal y como se recoge en el apartado "Obligaciones de las entidades de crédito" Es importante realizar un estudio minucioso de las ofertas, y no perder de vista que es posible negociar con las entidades las condiciones del préstamo, consiguiendo mejores condiciones a cambio de determinadas compensaciones, como por ejemplo la domiciliación de la nómina o la contratación de servicios adicionales. -------------------------------------------------------------------------------- Entrega de documentación a la Entidad. La Entidad de crédito precisa de diversa documentación para estudiar: · La capacidad de pago del solicitante. · La situación registral de la vivienda y su valor. Por todo ello, es preciso entregar: Información personal: D.N.I./N.I.F y si el prestatario está casado en régimen de gananciales, también el del cónyuge. Si existiera separación de bienes, habrá que facilitar las correspondientes capitulaciones. Información económica: últimas nóminas y certificado de empresa (que refleje antigüedad en la misma y salario bruto anual) en caso de trabajadores por cuenta ajena o justificante de ingresos y últimos pagos fraccionados de I.R.P.F e I.V.A si se trata de trabajadores por cuenta propia. En ambos casos, la Declaración del I.R.P.F y la del Patrimonio (cuando se haya tenido obligación de declarar por tales impuestos). Información relativa a la vivienda que se va a adquirir: nota simple o Certificado de Dominio y Cargas de la vivienda (se obtiene en el Registro de la Propiedad), copia de la escritura de propiedad del vendedor, contrato privado o de señal y copia del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles. -------------------------------------------------------------------------------- Emisión de la oferta vinculante. Con la documentación en su poder, la entidad procederá a tasar la vivienda y a estudiar la capacidad económica del solicitante, tras lo cual, en caso de concesión del préstamo, emitirá la correspondiente oferta vinculante. Este documento debe ser remitido al prestatario, que debe estudiarlo minuciosamente comprobando que las condiciones pactadas son las que se recogen en la citada oferta. -------------------------------------------------------------------------------- Comprobación y firma de la escritura pública. compraventa de la vivienda como la del préstamo hipotecario. Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras que ajustarán su orden y contenido a las descritas anteriormente en la oferta vinculante. El contrato de préstamo se realizará ante un Notario, cuya elección está sujeta a lo dispuesto en el Reglamento Notarial y demás disposiciones aplicables, es decir, que el comprador/prestatario tiene derecho a la elegir el notario, ya que es quien va a satisfacer sus honorarios. El prestatario tiene derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a la firma. El notario, en cumplimiento de la Orden de Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público, deberá: Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación. En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se de alguna de las siguientes circunstancias: Que el índice o tipo de referencia pactado no sea uno de los oficiales. Que el tipo de interés aplicable durante el periodo inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho periodo inicial el tipo de interés pactado para periodos posteriores. Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes. En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar en la escritura expresamente dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario. En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio. Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras. El notario debe verificar en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido ningún cambio entre el momento en que se hizo la primera verificación y la firma de la escritura. Tras la firma de la escritura se recibe el importe del préstamo. -------------------------------------------------------------------------------- Inscripción en el Registro Mercantil. Tras la firma de la escritura procede inscribir el documento público de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. Se debe tener presente que la garantía hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se inscribe en dicho Registro. Esta inscripción la realiza, junto con la de la escritura de compraventa, un gestor administrativo designado de común acuerdo con la entidad financiera, ya que en caso contrario ésta podría no abonar el importe del préstamo hasta el momento en que la escritura de hipoteca se hubiera inscrito. Cuando finaliza el plazo del préstamo, habiendo devuelto a la entidad de crédito el importe recibido y pagado los intereses pactados, la garantía hipotecaria se considera cancelada y es necesaria elevarlo a público mediante una escritura de cancelación de hipoteca y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. -------------------------------------------------------------------------------- Los gastos asociados a la operación de préstamo. La financiación de la adquisición de la vivienda con un préstamo hipotecario lleva asociados los siguientes gastos: Tasación: Se abona a la sociedad autorizada que se encarga de calcular el valor de la vivienda. Si se ha llevado a cabo hay que abonarla con independencia de la contratación final o no del préstamo hipotecario. El banco o caja debe entregar al interesado copia del certificado de tasación. Comisiones Esta partida incluye la comisión de apertura del préstamo. La comisión de cancelación anticipada sólo se abonará si se produce. Gastos de notaría: Corresponden a la elaboración de la escritura pública y se calculan sobre el importe de la garantía hipotecaria. La garantía hipotecaria incluye principal del préstamo, intereses garantizados hasta 5 años y cantidades presupuestadas para costas. Registro: Corresponden a la inscripción de la escritura de préstamo, así como en su caso, a la solicitud de la información sobre la vivienda que se va a comprar, y a la inscripción de la cancelación de la garantía hipotecaria. También se calcula sobre el importe de la garantía hipotecaria. Tanto los notarios como los registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública. Impuestos La escritura de préstamo hipotecario está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo de gravamen de este impuesto viene establecido por las Comunidades Autónomas y se aplica sobre la garantía hipotecaria . Para el año 2002 los tipos de gravamen son los siguientes: Comunidad Autónoma Tipo de gravamen Todas excepto Madrid y Aragón 0,5% Aragón 1% Madrid Madrid Garantía hipotecaria menor a 120,202 (20 MM ptas) 0,4% Garantía hipotecaria entre 120,202-180.304 (20-30 MM ptas) 0,5% Garantía hipotecaria Más de 180,304 (30 MM ptas) 1% Gestoría: Corresponden al pago de las tareas administrativas de gestión: registro, liquidación de gastos de notaría y registro, liquidaci&o